El plan desarrollado por la Secretaría de Turismo se soporta en la implementación de cinco proyectos y estrategia que detonarían la actividad turística.

 

1. Consolidar la integración y desarrollo regional del Sureste mexicano a partir de proyectos de infraestructura de alto impacto entre los que destaca el Tren Maya, que de acuerdo a la Secretaría de Turismo, propiciará el desarrollo de nuevos circuitos locales e integrará más de 190 recursos turísticos como son playas, zonas arqueológicas, Ciudades Patrimonio de la Humanidad y Pueblos Mágicos.

2. Regionalizar destinos con vocación turística para generar un mejor equilibrio con la creación de ocho macro regiones: Centro, Centro-Norte y Occidente, Noroeste, Mar de Cortés, Golfo, Norte-Centro, Península de Yucatán y Pacífico Sur. La regionalización se sustentará en programas con solidez institucional como Pueblos Mágicos y Ciudades Patrimonio Mundial de la Humanidad.

3. Fortalecer el mercado interno al incrementar el potencial turístico doméstico, además de la implementación de los programas Disfruta México, el cual buscará establecer acuerdos con tour-operadores y socios estratégicos a escala nacional, y Sonrisas por México, para que grupos en situación de vulnerabilidad o de bajos recursos puedan viajar gratuitamente por el país.

4. Diversificación de mercados, impulso a negocios efectivos y desarrollo de esquemas de comercialización en donde se plantean dos proyectos. “Reencuentro con mis raíces”, centrado en ampliar y cuidar al mercado turístico de Norteamérica, además de atraer a la población México-americana. “Operación Toca Puertas”, buscará diversificar mercados y atender nichos de alto poder adquisitivo.

5. Vinculación multisectorial e interinstitucional para el impulso de la convivencia, integración y reconciliación social, mediante el trabajo en conjunto de la Secretaría de Turismo y la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) para rescatar las zonas turísticas urbanas y rurales.

 

Alejandra Cañedo. (2019). Cinco proyectos prioritarios de la Estrategia Nacional de Turismo. 25/03/2019, de Real Estate Market & Lifestyle Sitio web: https://realestatemarket.com.mx/noticias/turismo/24823-cinco-proyectos-prioritarios-de-la-estrategia-nacional-de-turismo

De acuerdo con International Council of Shopping Centers (ICSC), actualmente existe una transformación en el sector de los bienes raíces comerciales, si bien es cierto se habla de forma global de una época de regeneración, hay algunas tendencias que afectan los bienes raíces comerciales en América Latina.

Entendiendo que las tendencias son cambios en el comportamiento o actitudes de los consumidores hacia una industria, será necesario entonces analizarlas y visualizar el futuro para realizar los ajustes necesarios y dar paso a esta nueva etapa en el comercio minorista.

De igual forma será necesario identificar los cambios generados en los bienes raíces comerciales y determinar cuáles son aquellas tendencias que están afectando directamente al sector en esta nueva era comercial.

Tecnología

Según lo señalado por Euromonitor International, el incremento en el uso de la tecnología es una de las tres megatendencias que impactará la industria minorista de Latinoamérica. Las otras dos son la inclinación de los consumidores por los productos de salud, y la disminución en el ingreso disponible de la clase media.

Otra característica de la tecnología es la presencia omni-canal en las estrategias del retail, la presencia online-offline de las marcas ofrecerá mayores beneficios que sólo utilizar alguna de ellas, volviéndose una relación y complemento, adicionalmente este tipo de compra es más completa y ofrece una total experiencia para los consumidores.

Hoy en día el 94.6% de las ventas comerciales de América Latina son generadas por minoristas con establecimiento físico, como se menciona en el estudio “Impacto socioeconómico de los bienes raíces comerciales en América Latina” del ICSC. La importancia del comercio físico para los compradores latinoamericanos es reiterada en un informe de A.T. Kearney, el cual indica que el 91% de los consumidores mexicanos y brasileños prefieren comprar en tiendas físicas después de realizar la búsqueda en Internet o fuera de Internet.

Demografía

El crecimiento de los Baby Boomers, el acceso de los Millennials al mercado económico y el incremento en la densidad urbana en las capitales de Latinoamérica han generado nuevas características dentro de los espacios de los bienes raíces comerciales. Conforme al ICSC, los desarrolladores de propiedades comerciales latinoamericanas están respondiendo a la tendencia global de placemaking al incorporar minoristas innovadores, arrendatarios experienciales y usos de propiedad no comerciales en sus proyectos, desde su construcción inicial o durante remodelaciones importantes.

Además de simplemente mejorar la mezcla de arrendatarios, una variedad de desarrolladores de bienes raíces comerciales están llevando esto un paso más adelante para crear propiedades de uso mixto. Estos proyectos a menudo incluyen uno o más de los siguientes elementos: espacio de oficina, hospitalidad, residencial y área común, logrando espacios funcionales y proyectos exitosos en América Latina.

Estas propiedades comerciales ofrecen un “tercer lugar” fuera de casa o de la oficina para reunirse con amigos y familiares en un ambiente seguro, limpio y abierto. Estos centros comunitarios van más allá de brindar un lugar para comprar y de entretenimiento, también ofrecen un lugar para actividades educativas, artísticas, culturales y humanitarias.

 

Equipo de Redacción Inmobiliare. (2019). Principales tendencias de los bienes raíces comerciales en América Latina. 24/03/2019, de Inmobiliare Sitio web: http://inmobiliare.com/principales-tendencias-de-los-bienes-raices-comerciales-en-america-latina/

Definitivamente, los dos retos más fuertes que enfrenta el segmento de oficinas es, como ya se expresó, la economía de México, y por el otro lado, el cambio de hábito en la operación de los edificios. Cada vez más, los desarrolladores, arquitectos e inversionistas del sector tienen que ser más cuidadosos e informados para que sus proyectos tengan más demanda a futuro.

“Muchas veces pasa en los mercados que hay migración por calidad. Aquí lo hemos dicho en los últimos 5 o 6 años, la gente se ha salido de edificios obsoletos, viejos, a espacios nuevos. Esto trajo una dinámica a nuestro mercado muy buena, porque se vació todo lo viejo y se ha ocupado todo lo nuevo. Evidentemente lo viejo perdió valor, muchos de ellos fueron demolidos para construir nuevos edificios. Hay un cambio de calidad y hay una migración, que llamamos ‘flight-to-quality’; es decir, que la gente vuela a lo nuevo” asegura Lachica. Por ejemplo, en el 2018, los precios atractivos en edificios nuevos de alto perfil originaron una continua mudanza a espacios de mayor calidad, lo que se reflejó en una importante absorción positiva en edificios clase A, en paralelo a la absorción negativa de los edificios clase B y C, tendencia que se presentó en todos los submercados, pero sobre todo en los corredores antiguos de Reforma e Insurgentes.

En este sentido, edificios que fueron construidos hace 20 años y que ya se consideraban de alta calidad, hoy en día pueden ser obsoletos ante las nuevas tecnologías y los actuales hábitos de trabajo.

Pensar los espacios de oficina más eficientes requiere de una infraestructura diferente, “ciertamente en donde tenías antes 100 personas hoy podrían laborar 140 o 150, esto requiere de un trabajo minucioso de planeación, ya que si se supera la infraestructura para la que fue diseñado un edificio, sus servicios podrían colapsar”. Generalmente, los edificios estaban planeados para tener entre 10 y 12 m2 por persona, si eso se baja, se generarían otros riesgos como la saturación de los elevadores, sobrecarga eléctrica e incluso problemas con el aire acondicionado.

Coworking

Frente al reto para pensar el diseño de los espacios de oficinas así como los hábitos de trabajo, el coworking es un esquema de uso de oficina que va a seguir teniendo un crecimiento y una demanda importante, ya que son espacios modernos, eficientes, aun cuando cuentan con pocos metros por persona.

De acuerdo a Víctor Lachica su demanda se debe a que ofrecen varias ventajas: “número uno; si eres una persona que tiene una operación pequeña y además viajas mucho alrededor de la república mexicana, te permite usar oficinas en diferentes lugares, en diferentes geografías, esto nadie te lo ofrece. La segunda ventaja es que puedes tomar espacios no amarrándote a largo plazo. Te permite flexibilizar tu crecimiento de manera muy rápida”.

Ciertamente, está dando una solución a mediano y corto plazo para todo tipo de empresa tanto grande como pequeña. “Empresarios como emprendedores están tomando este tipo de espacios con mucho gusto, y por eso tenemos este crecimiento”.

Movilidad

Un tema importante que preocupa al segmento de oficinas es sin duda la movilidad, porque la gente quiere transportarse lo menos posible, lo que se busca es una eficiencia en el tiempo y sobretodo una mejora en la calidad de vida.

En este sentido, se están pensando cada vez nuevas formas para hacer frente al tema de la movilidad; por ejemplo, una fuerte tendencia es los usos mixtos, donde se conjunta casa habitación con oficinas, para hacer más eficiente el tiempo y que la gente use el transporte realmente cuando sea necesario. “Estábamos un poco mal acostumbrados a ir para todos lados, todo el día y estar parados en el tráfico, creo que este hábito de estar constantemente transportándonos va a disminuir”.

La tecnología puede ser una herramienta clave repensar los hábitos y dinámicas de los negocios y trabajos, así como la movilidad. Por ejemplo: “el número de viajes hoy de México al extranjero por temas de negocio se ha reducido, porque mucho de esto lo logramos a través de teleconferencias, del teléfono, de mandar documentos vía email, las tecnologías nos están sirviendo también para transportarnos un poco menos y ser más eficientes en el tema de movilidad” finaliza Víctor Lachica.

 

Xareni Zafra. (2019). La nueva era de los espacios de oficina. 19/03/2019, de Inmobiliare Sitio web: http://inmobiliare.com/la-nueva-era-de-los-espacios-de-oficina/

Cuando se trata de inversiones en el sector de bienes raíces, se piensa en altas cantidades de dinero que no siempre son accesibles para todas las personas; sin embargo, el crowdfunding inmobiliario se ha convertido en una alternativa que abre la puerta a nuevas oportunidades de negocios con riesgos mínimos y montos accesibles.

De acuerdo con la consultora internacional PwC, para 2020 se estima que el monto de inversión acumulado bajo el esquema de crowdfunding inmobiliario alcance 250 mil millones de dólares a nivel mundial, convirtiéndolo en uno de los segmentos con mayor crecimiento de manera internacional.

Se trata de una práctica asentada y regulada en países de Norteamérica y Europa desde hace más de 10 años; en comparación con México, donde no existía una ley hasta apenas un año con la aprobación de La Ley Fintech, la cual regula a las Instituciones Financieras Tecnológicas (ITF), que comprenden tres grupos: 1. Plataformas de Fondeo Colectivo o Crowdfunding; 2. Procesadores de Pagos y 3. Criptomonedas.

A pesar de que el país del norte es considerado pionero en este tipo de plataformas digitales, México ha mostrado un crecimiento en esta nueva forma de hacer negocios, “estas plataformas vienen a hacer una inclusión financiera muchos más sólida, atractiva e interactiva que los bancos”, comentó David Agmon Mizrahi, CEO de Inverspot, en entrevista exclusiva para Inmobiliare.

De acuerdo con el director de Inverspot, la compañía aumentó su número de inversionistas en 50% de noviembre del 2017 a noviembre del 2018, “anteriormente teníamos 800, hoy suman 1600. Además contamos con inversionistas en ciudades de Estados Unidos como Miami y Los Ángeles; un par en Chile; y casi en toda la republica mexicana pero principalmente en la Ciudad de México”.

El crecimiento que han mostrado desde sus inicios las plataformas de crowdfunding en México es prueba de la aceptación que han tenido dentro del sector de Real Estate y financiero.

Por su parte José Enrique González, director de operaciones de M2CROWD, señaló que esta práctica permite realizar inversiones con hasta cinco veces más rendimientos que los bancos, “hoy en día, según la Condusef los bancos que te dejan invertir desde 500 o 1000 dan 3% de interés sin contar la retención de impuestos. Si nosotros comparamos ese 3% contra el 15% estamos hablando de 5 veces más de ganancia”.

En Norteamérica operan firmas de Real Estate crowdfunding como Prodigy Network que tienen como mayor ventaja el cambio de divisas. Invertir en inmuebles americanos favorece a los inversionistas, debido a que todas las operaciones son en dólares.

En entrevista para Inmobiliare, Lisandro Videla, Director de Prodigy Network comentó “el mercado en Estados Unidos está mucho más regulado, “por The Jumpstart Our Business Startups (JOBS), ley promulgada por el entonces Presidente Barack Obama en 2012. Todo el vehículo de inversión es americano, ley americana de Nueva York”.

Ciudades como Manhattan y Chicago le han permitido a los clientes de Prodigy Network invertir en proyectos inmobiliarios con altos retornos de inversión seguros y confiables. Para Lisandro Videla, la razón principal para la elección de las ubicaciones, es porque históricamente han tenido muy buen performance y han representado una cobertura y resistencia frente a crisis.

“Hasta noviembre del año pasado la compañía recaudó entre 160 y 180 millones de dólares a nivel mundial, del cual México representó aproximadamente 20%, es decir, está dentro de los 5 países del mundo que más fondos recauda” comentó el Director de Prodigy Network.

Finalmente los directivos coinciden en que es necesario que más personas se acerquen y conozcan las ventajas que el crowdfunding tiene sobre su economía, al permitir diversificar las inversiones para obtener más y mejores rendimientos.

 

Mónica Herrera. (2019). Crowdfunding Inmobiliario, tendencia mundial en crecimiento. 19/03/2019, de Inmobiliare Sitio web: http://inmobiliare.com/crowdfunding-inmobiliario-tendencia-mundial-en-crecimiento/

En enero ingresaron al país 7.92 millones de visitantes, frente a los 8.36 millones del mismo mes en 2018.

Al arranque de 2019 el turismo presentó una contracción de -5.3% anual en el número de turistas que recibió el país en enero, pero el gasto de los mismos se incrementó en 17.7% a tasa anual, de acuerdo con información del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI). En enero ingresaron al país 7.92 millones de visitantes, frente a los 8.36 millones del mismo mes de un año previo; del total, 3.48 millones fueron turistas internacionales. El ingreso de divisas referentes al gasto total de los visitantes internacionales aumentó 17.7% con respecto a enero de 2018.

Por su parte, el gasto medio por persona se ubicó en 288.86 dólares, que significó un incremento de 24.2% de acuerdo con cifras del INEGI. En su comparación anual, el número de turistas internacionales que ingresaron al país presentó un aumento de 4.3% durante enero de 2019, respecto del mismo mes del año anterior.

En el caso de los turistas de internación se reporta durante enero de 2019 un decremento a tasa anual de -0.51%, destacando por su participación los turistas que ingresan por vía aérea con un aumento anual del 0.06%, respecto al mismo periodo del año anterior. Del total de turistas de internación que ingresaron al país en enero de 2019, 89% correspondió a turistas por vía aérea y 11% a turistas por vía terrestre.

 

Ricardo Vázquez. (2019). INEGI reporta menor turismo en enero pero con mayor gasto. 11/03/19, de Real Estate Market & Lifestyle Sitio web: https://realestatemarket.com.mx/noticias/24708-inegi-reporta-menor-turismo-en-enero-pero-con-mayor-gasto

 

Tulum hoy en día ha dejado de ser simplemente un destino turístico más en la Riviera Maya y ha pasado a ser un destino de esos que parecen una marca registrada de lujo por todo lo que representa.

No solamente se está convirtiendo rápidamente en la joya turística de la Riviera Maya, ese lugar que todos desean visitar; sino que además tiene unas características demográficas, geográficas y urbanísticas muy especiales que lo vuelven una oportunidad de inversión excepcional para todos aquellos inversionistas que nos gusta obtener rentabilidad, a través de las rentas de nuestros inmuebles, mientras estos tienen una buena apreciación de su valor en un mercado (por así decirlo) “dolarizado”, en el que el precio de los inmuebles y las tarifas de las rentas están en dólares.

El hecho de que no haya grandes cadenas hoteleras (a diferencia de otros mercados como Playa del Carmen o Cancún), aunado a las particularidades demográficas como su colindancia con la reserva de la biosfera de Sian Ka’an y el Parque Nacional de Tulum(área natural protegida en donde se encuentran las ruinas mayas), las bajas densidades de construcción permitidas por el plan de desarrollo urbano de Tulum, entre otras características especiales (que escapan el alcance de este artículo), lo han convertido en una extraordinaria opción para invertir en una residencia que puede ser al mismo tiempo, tu departamento de ensueño para vacacionar en un lugar especial y lleno de magia (como es Tulum) y una excelente fuente de ingresos gracias a las rentas vacacionales (o de largo plazo).

Si al nombre y la gran fama que tiene Tulum, le sumas el crecimiento que está teniendo la zona, la innegable fuerza del aeropuerto de Cancún con vuelos directos a las ciudades más importantes del mundo, la factibilidad de la construcción del famoso Tren Maya, los parques, cenotes, innumerables atractivos y actividades para todas las edades, nos podemos empezar a dar una pequeña idea de la oportunidad que Tulum representa para inversionistas en bienes raíces.

Hoy en día en Tulum, una inversión con las características antes mencionadas tendrá un precio aproximado de $1,800 a $3,000 USD/m2 (dependiendo de muchos factores y de la etapa en la que se encuentre la preventa). Podemos encontrar excelentes departamentos tipo estudio desde $120 mil USD, de 1 recámara desde $160 mil USD, de 2 recámaras desde $225 mil USD y de 3 recámaras desde $399 mil USD.

A continuación podemos ver la rentabilidad factible de conseguir con un ejemplo de un departamento que está en preventa a muy buen precio por lanzamiento en uno de los proyectos más espectaculares que hay hoy en día en Tulum.

Este departamento nos encanta porque tiene el sistema lock-off que da flexibilidad y te permite rentar o usar tu departamento en 2 partes por separado de manera independiente, lo cual ayuda a incrementar ingresos y mejorar el retorno de inversión.

Esto es algo sumamente importante para las rentas vacacionales en un mercado como el de Tulum donde la mayoría de los visitantes son parejas.

En la siguiente gráfica podemos apreciar que con una ocupación del 60% anual (algo muy conservador en este mercado) y con un precio promedio por noche, también conservador de 90 USD (por habitación en promedio), estaríamos hablando de un retorno de inversión anual del 10% (aprox).

En este ejercicio se incluye también la opción de una venta futura después de 4 años de rentar el departamento. No porque sugiramos vender en ese tiempo (ya que cada cliente tiene intereses distintos en este sentido), sino simplemente para ilustrar la otra parte interesante de este tipo de inversiones que es la apreciación o plusvalía del bien inmueble. Si a esto le sumas que el precio de los inmuebles y de las tarifas de renta están en dólares, esto se vuelve aún más atractivo.

Estos números no son una promesa de desempeño de ningún desarrollador o agencia de rentas sino simplemente un análisis que hemos hecho nosotros y que ilustra la oportunidad.

Lo anterior es tan factible de conseguir que incluso existen opciones en el mercado que te garantizan por contrato un mínimo del 8% de retorno anual.

En mi opinión, Tulum ha dejado de ser un destino prometedor y es hoy en día una realidad con un éxito demostrable y un potencial extraordinario.

Esto no quiere decir que todas las opciones o proyectos que salen son excelentes opciones ya que todo depende de los objetivos de inversión de cada inversionista en particular, pero con la asesoría adecuada, Tulum es una extraordinaria opción para hacer una inversión inmobiliaria muy sólida y redituable.

 

Equipo de redacción Inmobiliare. (2019). Tulum: oportunidad para inversionistas en bienes raíces. 11/03/19, de Inmobiliare Sitio web: http://inmobiliare.com/tulum-oportunidad-para-inversionistas-en-bienes-raices/

 

México registró un crecimiento de 2.8%, a tasa anual, en el tercer trimestre de 2018: el mejor desempeño de los últimos cinco trimestres.

De acuerdo con información del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), el Producto Interno Bruto (PIB) Turístico del país creció 2.9% a tasa anual en el tercer trimestre de 2018; el mejor desempeño de los últimos cinco trimestres reportados.

Mientras la economía en su conjunto creció a un promedio de 2.1% de enero a septiembre del año pasado, el turismo lo hizo en 2.37 por ciento. Cabe señalar que, a lo largo de 2017 el PIB del sector mostró una desaceleración en el segundo semestre del año, mientras que en 2018 muestra una reacción positiva en la segunda mitad del año.

El reporte trimestral divulgó que los bienes turísticos crecieron 2.0% anual en el tercer trimestre, mostrando una fuerte desaceleración respecto al 5.9% del trimestre anterior.

En tanto los servicios se incrementaron a ritmo de 3.1% anual, observando un repunte en su ritmo de crecimiento respecto a los dos trimestres previos.

De acuerdo con los Indicadores Trimestrales de la Actividad Turística (ITAT), entre las principales actividades que conforman el PIB del sector turístico se encuentra el alojamiento, el transporte de pasajeros, los restaurantes, bares, centros nocturnos, la venta de bienes y artesanías, el comercio, los servicios culturales, entre otras actividades.

 

Ricardo Vázquez. (2019). PIB turístico crece más que la economía nacional. 25/02/2019, de Real Estate Market & Lifestyle Sitio web: https://realestatemarket.com.mx/noticias/mercado-inmobiliario/turisticos/24518-pib-turistico-crece-mas-que-la-economia-nacional

Los 125 millones de habitantes en la República Mexicana, representan un volumen potencial de consumidores para segmentos hipotecarios.

Es una realidad que México se ha convertido en uno de los puntos de atención para inversionistas a nivel internacional, ocupando la segunda posición en la economía de Latinoamérica y el quince a nivel mundial, en los últimos 10 años. Ante esta situación, el mercado nacional se ha abierto a la inversión de diversos gremios, siendo el inmobiliario uno de los más importantes.Y es que los 125 millones de habitantes que conforman la República Mexicana, representan un volumen potencial de consumidores para segmentos hipotecarios en entornos: residenciales, desarrollos de lujo, hoteles, casas vacacionales y oficinas.

Con base en esta información, Lamudi presentó un análisis de las cinco demarcaciones mexicanas, ideales para invertir, ya sea como primer patrimonio o como segunda inversión de renta.

San Luis Potosí, San Luis Potosí:

Según datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), su actividad industrial tuvo un crecimiento del 17% en los últimos diez años gracias a su actividad turística, manufacturera, de construcción y minera. Se espera que este año el crecimiento se mantenga y pueda ser foco de atención por parte del mercado inmobiliario.

 

Tulum, Quintana Roo:

Cuenta con una ocupación anual de 17 millones de visitantes. Su desarrollo ha tenido un aumento del 8% anual desde 2015 y por esta situación se ha convertido en un imán para inversionistas del sector Residencial Plus.

 

Mérida, Yucatán:

Considerada como la mejor opción de inversión para la vivienda Residencial Premium, al ser la más barata para invertir en un inmueble, según la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), Mérida se ha ocupado en abrir sus espacios para la inversión inmobiliaria; con miras a un notable crecimiento del lugar

 

Tijuana, Baja California:

Se han ido construyendo diferentes desarrollos inmobiliarios debido a las demandas de la población, la cual se prevé que para 2020 asciende a 1.8 millones de habitantes; ante esto, se prevé un incremento en las inversiones inmobiliarias.

 

Xalapa, Veracruz:

Incluso en situaciones de inestabilidad financiera, la mayoría de las veces resulta rentable invertir en bienes raíces en esta demarcación; ya que, es una excelente opción en cuanto a vivienda media y residencial, debido a los prolongados espacios y atractivos turísticos.

 

Alejandra Cañedo. (2019). Top Cinco: Ciudades mexicanas con mejor proyección para invertir en bienes raíces. 06/03/2019, de Real Estate Market & Lifestyle Sitio web: https://realestatemarket.com.mx/noticias/mercado-inmobiliario/24524-top-cinco-ciudades-mexicanas-con-mejor-proyeccion-para-invertir-en-bienes-raices

 

Ante la realidad que significa el crecimiento demográfico, la movilidad económica y la urbanización de los asentamientos humanos en México, la constante disminución del número de proyectos y unidades de vivienda nueva terminada que inician cada año, representa una importante oportunidad para el desarrollo inmobiliario ordenado, pero también un reto empresarial para llevar a buen puerto el desarrollar vivienda nueva terminada.

Desde el lado de los retos, al cierre de 2018, la coyuntura entre el cambio de sexenio y su respectivo proceso electoral, el fuerte desgaste del modelo de grandes desarrollos habitacionales de interés social, la inoperante, y para algunos segmentos, la inexistente política de vivienda y de generación de reservas territoriales para el crecimiento y la cautela que la anunciada transformación del gobierno ha ocasionado en las inversiones inmobiliarias, provocando un efecto negativo en el inicio de nuevos proyectos y unidades de vivienda nueva terminada.

Las cifras de inicio de proyectos y unidades de vivienda nueva terminada en 2018 presentaron nuevamente una tendencia negativa respecto a la cantidad de nuevos proyectos y unidades iniciadas en años anteriores. Dado que esta tendencia decreciente continuó y se agudizó en 2018, las proyecciones de venta de vivienda nueva terminada también se prevé que continuarán a la baja en al menos, los dos próximos años.

Así, mientras en 2018 se estiman ventas de vivienda nueva terminada formal por poco más de 308.5 mil unidades, 2.1% menos que las 315.3 mil que se vendieron en 2017. Para 2019, la proyección de Softec estima ventas de 6.9% menores a las de 2018, mientras que en 2020 se prevén de 8.2% menores a las del año anterior. Se estima que hasta 2021 se incrementaría levemente el volumen de ventas (1.4%).

Los segmentos más afectados por estos fenómenos siguen siendo los de interés social. La restricción normativa, financiera y de producto han limitado el inicio de nuevos proyectos y unidades para fortalecer las ventas. Y dado que es en este bloque del mercado, en el que la producción y el volumen de ventas tienen su mayor dimensión, se espera entonces un efecto a la baja en el total. Por su parte, los segmentos de mayor valor también han sufrido una disminución en la reposición de proyectos y unidades, pero la proporción a la baja es mucho menos pronunciada que en los segmentos de interés social.

En muchas ciudades que cuentan con fuertes limitantes para el crecimiento territorial, los proyectos verticales han incrementado su oferta. Ciudades como Huatulco, Puebla, Tampico, Xalapa, Villahermosa, Zona Metropolitana de la Ciudad de México, Vallarta, Tuxtla, Cancún, Acapulco, Los Cabos, Mazatlán, Tijuana y Cuernavaca, la proporción de departamentos respecto a las casas se ubica por encima de la media nacional de unidades en proceso de formato vertical con un 29 por ciento. Este cambio de estructura en la oferta del mercado, en teoría debería fomentar la mejor ubicación de los proyectos y con ello incrementos en el valor del precio por m2. Sin embargo, no en todos los casos los planes de desarrollo municipales permiten el desarrollo vertical, o incluso el desarrollo multifamiliar. Mientras esto no se modifique, el desarrollo habitacional formal seguirá tratando de satisfacer a una demanda creciente en volumen y exigencias en desventaja.

La decreciente reposición de inventarios coincide con el crecimiento del nivel de precios promedio. Tanto por unidad, como por m2, los precios promedio en pesos de 2018 muestran un incremento constante. Lo anterior, se debe en parte a la estructura de mercado en la que compiten los desarrolladores de vivienda que permite la suma entre los cambios de estructura de los productos en los mercados (creciente participación de los segmentos de mayor precio en formatos verticales), así como la disparidad entre la oferta y la demanda, incidan en el incremento de precios. El reto consistirá en que estos precios crecientes sigan estando por debajo del valor actual y futuro, percibido por los compradores. Si el precio rebasa la expectativa de valor, productos sucedáneos como la vivienda usada o en renta mejorarán su participación en la atención de las necesidades de vivienda.

Desde el lado de las oportunidades, las limitantes descritas anteriormente definitivamente tienen su contraparte para empresas desarrolladoras que hayan remontado diversas curvas de aprendizaje: normativas, operativas, financieras y comerciales. Sin generar robustas estructuras empresariales, las empresas flexibles con proyectos diversificados en tamaño, segmento, ubicación, fuentes de financiamiento, esquemas de pago y concepto tendrán mejores oportunidades de adaptarse a los cambios que los retos exigen y superar esta nueva depuración que enfrenta hoy el mercado.

Claudia Velázquez. (2019). Oportunidades y retos en el entorno habitacional. 05/03/19, de Inmobiliare Sitio web: http://inmobiliare.com/oportunidades-y-retos-en-el-entorno-habitacional/