La estabilidad y crecimiento de la economía de Estados Unidos hacen de ese país el mercado preferido de los extranjeros para invertir en bienes raíces.

De acuerdo con la última encuesta anual de la Asociación de Inversionistas Extranjeros en Bienes Raíces (AFIRE, por sus siglas en inglés), 58% de los encuestados considera a Estados Unidos (EU) como el país más estable y seguro para invertir, seguido de Alemania y Canadá. De acuerdo con Mauricio Pérez, asesor inmobiliario de Keller Williams en Chula Vista, condado de San Diego, California, lo más atractivo de adquirir una propiedad en EU es la plusvalía que genera.

Ciudades como San Diego, Miami o Houston, generan entre 3.8 y 4.2% de plusvalía anual, aunque el último año la plusvalía en San Diego fue superior a 5% por ciento. Mientras, en Seattle, hogar de empresas como Starbucks, Boeing, Microsoft o Amazon, el sector residencial se aprecia entre 5% y 15%, cuenta Sarah Humes, directora de Century 21 North Homes Realty, ubicada en esta ciudad. Para Mauricio Pérez, esto “es algo que ninguna otra inversión segura te genera”.

Para Joseph Schneider, director de Participación y Estrategia Global de la Asociación Nacional de Asesores Inmobiliarios (NAR,por sus siglas en inglés), adquirir un inmueble puede ser bastante complejo, sobre todo para un inversionista extranjero. La razón son los impuestos e implicaciones legales que existen. Por ello, recomienda acercarse a un asesor inmobiliario que cuente con un buen equipo de abogados y contadores que puedan guiar al inversionista en todo el proceso.

Considerar todas las posibilidades es vital para hacer la mejor inversión. Aquí te presentamos algunas recomendaciones a tomar en cuenta antes de ingresar al mercado inmobiliario en este país:

1. Asesoría profesional. Buscar la asesoría de un profesional inmobiliario es un factor clave para una buena inversión. Éste te ayudará a entender mejor las condiciones del mercado inmobiliario estadounidense, tomar la mejor decisión de inversión y guiarte en todo el proceso de compra.

2. Préstamo hipotecario. Como extranjero es posible comprar una propiedad de contado, algo “muy común en ciertos mercados”, asegura Schneider. Sin embargo, también es posible solicitar un crédito a través de prestamistas hipotecarios. De acuerdo con Humes, este proceso puede llegar a ser complicado si no se tiene puntaje de crédito en Estados Unidos, por lo que recomienda comenzar un historial crediticio “tan pronto como sea posible”.

Humes revela que los bancos no suelen prestar más de 2 millones de dólares (mdd) a inversionistas inmobiliarios extranjeros y, al tener un mayor riesgo trabajar con extranjeros, los enganches suelen ser más elevados, de entre 30 y 50 por ciento.

De acuerdo con el portal Property Guide, en la ciudad de Nueva York el enganche promedio es de 30%, mientras que en Miami puede ascender hasta 50 por ciento. Sin embargo, revela que en zonas fronterizas, como ciertas ciudades de Texas, puede ir de 25 a 30 por ciento. En San Diego, por ejemplo, hay mejores oportunidades, pues es posible obtener un préstamo a una tasa de solo 5% con un enganche de entre 20 y 25%, asegura Mauricio Pérez.

Para Pérez, el préstamo también depende de cada institución. Hay bancos que ofrecen mejores condiciones, por ejemplo, una tasa similar a la de un ciudadano estadounidense a cambio de un enganche más alto y documentos oficiales como cheques de nómina, devoluciones de impuestos y estados de cuenta bancarios. En este caso, si se presenta toda la documentación, es posible que el crédito sea aprobado en menos de una semana.

3. Duración del proceso. Va entre 10 días y seis meses, dependiendo del tipo de propiedad, forma de pago y tipo de crédito, en caso de haberlo. La transacción más rápida será si la compra se hace en efectivo. Una vez bajo contrato, “una venta de este tipo puede cerrarse en solo dos semanas, tiempo suficiente para que las compañías de títulos y de depósito en garantía eliminen cualquier derecho de retención, proporcionen seguros y preparen el papeleo”, explica Humes, de Century 21.

Por el contrario, si la propiedad es financiada, el banco que otorga el préstamo envía a un tasador a realizar un avalúo de la propiedad. El valor es determinado por el historial de propiedades similares vendidas en los últimos tres a seis meses. Una vez realizado, en caso de que el banco soporte el valor de la oferta, entonces se otorga el préstamo y se procede a firmar los documentos y hacer el traspaso de título al nuevo comprador. De acuerdo con Pérez, estos procesos suelen durar entre 25 y 30 días.

Para cerrar la compra, Sara Humes asegura que no es necesario estar presente. Es posible “asignar a un representante en Estados Unidos y otorgarle un poder notarial que le dé el derecho de cerrar el trato”.

4. Impuestos sobre la propiedad. Al igual que en México, en EU se debe pagar un impuesto predial (property tax) anual. De acuerdo con el portal Tax-Rates. Los estados con prediales más elevados son Nueva Jersey, con 1.89%; New Hampshire, con 1.86%; Texas, con 1.81%; Nebraska o Wisconsin; con 1.76%, e Illinois, con 1.73%, en promedio. Mientras que Louisiana, con 0.18%; Alabama, con 0.33%; Delaware, con 0.43%; Virginia del Este, con 0.49%, y Carolina del Sur, con 0.5%, son los estados con el impuesto más bajo.

Por otro lado, si el comprador fallece, el gobierno de Estados Unidos aplica un impuesto a la herencia de 40% sobre el valor de la propiedad. Pérez asegura que la única forma de evitar esta retención es adquiriendo la propiedad como persona moral o a través de un fideicomiso. De esta forma, “la propiedad seguirá a nombre de la entidad y no generará ese impuesto”.

5. Impuestos sobre la ganancia. Sara Humes detalla que al momento de vender una propiedad hay una retención federal de 10% sobre el valor de la venta, bajo la Ley de Impuestos a la Inversión Extranjera y Bienes Inmuebles (FIRPTA). Pérez asegura que, además, la venta se somete a una retención estatal. En el caso de California es de 3.33%, por lo que una propiedad de 1 mdd en este estado puede generar impuestos de 103,300 dólares.

Pero, de acuerdo con Pérez, puede haber una excepción en caso de que se haya tenido una pérdida, por ejemplo, si la propiedad se adquiere en 1 mdd y se vende en 950,000. En este caso, al no haber tenido una ganancia mayor al 13.33%, es posible obtener un certificado con el que sólo se retenga “lo que realmente hubo de ganancia”, dice Pérez. En cualquier caso es recomendable consultar a un asesor fiscal para estar bien informado.

6. Rentabilidad. De acuerdo con Humes, las casas unifamiliares son la más rentables, pues generan mayor plusvalía. Según el VeroFORECAST, las 10 ciudades para las que se esperaba la mayor plusvalía, a partir de septiembre de 2018, son Bremerton-Silverdale, Washington, con 11.7%; Boise City- Nampa, Idaho, con 11.2%; Las Vegas-Paradise, Nevada, con 10.8%; Bellingham, Washington, con 10.6%; Olimpia, Washington, con 10.3%; Carson City, Nevada, con 10.1%; Reno- Sparks, Nevada, con 10%; San Francisco- Oakland-Fremont, California, con 9.6%; Denver-Aurora-Broomfield, Colorado, con 9.5%; y Seattle-Tacoma-Bellevue y finalmente Washington, con 9.3 por ciento.

Si tu intención es adquirir una propiedad en la Gran Manzana, las mejores zonas para invertir, de acuerdo con Mashvisor, plataforma de análisis de inversión inmobiliaria, son Arverne, con un precio medio de 542,856 dólares, un ingreso por renta de 4,374 y un retorno de 5%; Far Rockaway, con precio medio de 614,667 dólares, ingreso por renta de 4,520 y retorno de 4%; Rockaway Beach, con precio medio de 607,129 dólares, ingreso por renta de 3,941 y retorno de 4%; Ozone Park, un precio medio de 726,723 dólares, ingreso por renta de 4,728 y retorno de 4%; y Richmond Hill, con precio medio de 982,063 dólares, ingreso por renta de 6,178 y retorno de 4%.

 

 

 

Silvia Sánchez de la Barquera. (2019). 6 consejos antes de ingresar al mercado inmobiliario de EU. 17/10/2019, de Obras Web Sitio web: https://obrasweb.mx/inmobiliario/2019/10/04/6-consejos-antes-de-ingresar-al-mercado-inmobiliario-de-eu

Se incrementa el número de visitantes extranjeros que eligen destinos mexicanos como plan de retiro; Estados Unidos, Alemania y China, aportan la mayor cantidad de viajeros.

México ha aumentado el turismo para personas mayores de 65 años, quienes ya jubilados buscan un plan de retiro y, en México ven, como atractivo, el bajo costo en mantener su calidad de vida, amplia oferta de destinos y bienes raíces, oferta natural y cultural, facilidad para obtener la residencia y un sistema de salud accesible, señala el estudio de Deloitte ‘Oportunidades de Mercado y Perspectivas del Turismo de Salud en México’.

Asimismo el documento menciona que la búsqueda de una segunda casa para retiro o simplemente tener una larga estancia vacacional nace con el propósito de tener mayor cercanía a centros de entretenimiento y salud o porque existe oportunidad de abrir un nuevo negocio.

Otro estudio, elaborado en 2018 por el Global Wellness Institut, revela que hasta 2017 se contabilizaron 18.7 millones de viajes de este tipo hacia algún destino de México, encontrándose el país en la posición 11 de los mercados que más reciben turismo de bienestar dedicados a personas de edad madura.

Entre los países que emiten la mayor población extranjera mayor de 65 años residente en México son Estados Unidos, España, Guatemala, Canadá y Cuba.

Los norteamericanos retirados ascienden aproximadamente a un millón de personas, de las cuales poco más de la mitad es mayor de 65 años y se distribuye en destinos de Baja California, Jalisco y Guanajuato. En los últimos 10 años hay más demanda en Cancún, Rivera Maya y Mérida, informó, Roberto Montalvo, coordinador de la licenciatura en Administración de la Hospitalidad en la Universidad Ibero, asimismo sostiene que desde 1990 ha crecido al menos cuatro veces el número de retirados que viven en México.

 

 

Oscar Munguia. (2019). Crece en México atractivo turístico para adultos mayores. 17/102019, de Real Estate Market & Lifestyle Sitio web: https://realestatemarket.com.mx/noticias/turismo/26189-crece-en-mexico-atractivo-turistico-para-adultos-mayores

 

Ante los constantes cambios en el mercado de vivienda en renta en las grandes urbes de México, inversionistas del sector inmobiliario se preparan para atender a un nuevo sector con necesidades diferentes que, además de buscar practicidad en materia de movilidad y servicios, pone atención en la experiencia que pueden obtener.

Ante este panorama, Marco Torres, Gerente de Operaciones de Homie MX, explicó a Inmobiliare cuáles son los nuevos modelos de vivienda en renta que buscan expandir sus horizontes en México y los atractivos que ofrecen, tanto para inversionistas como para arrendatarios.

Coliving: De acuerdo con Torres, el coliving experimenta un auge en ciudades europeas y empieza a detonar en grandes ciudades mexicanas como CDMX, Monterrey, Guadalajara, Puebla y Querétaro. Su ventaja frente a otros modelos, consiste en que apunta hacia una ‘institucionalización’ de la vivienda en renta con “estadísticas más certeras”, aseguró el Gerente de Operaciones.

Asimismo, la facilitación de requisitos de arrendamiento y la economización en costos de servicios, se presenta como una de las grandes ventajas para quienes buscan opciones de vivienda céntricas, compartidas y más accesibles.

Microdepartamentos: Para aquellos rent hunters que buscan economizar los costos de vivienda y evitar los congestionamientos viales, los microdepartamentos ofrecen espacios pequeños, que oscilan entre los 20 y 45 m², y cuyas rentas se establecen en un rango estimado de 5,000 pesos.

Comunidades planeadas: En el interior de la República, emerge un nuevo modelo de vivienda en renta que apuesta al mercado de quienes desean evitar salir del desarrollo. Estas comunidades cuentan con comodidades y amenidades en los que la experiencia del arrendatario se da in site.

 

 

Rodrigo Sánchez. (2019). Nuevos modelos de vivienda llaman la atención del mercado mexicano. 09/10/2019, de Inmobiliare Sitio web: http://inmobiliare.com/nuevos-modelos-de-vivienda-llaman-la-atencion-del-mercado-mexicano/

México tiene potencial para convertirse en unos de los principales mercados para vivienda vacacional, su bajo costo de vida, la proximidad a Estados Unidos y los excelentes servicios médicos son sólo algunas de las razones que hacen atractivo al país ante la mirada de los inversionistas extranjeros.

En entrevista para En Concreto, Gene Towle, socio director de Softec, indicó que este año en el segmento se esperan inversiones por 39 mil 680 millones de pesos para la edificación de 7 mil 223, siendo así el único rubro residencial que no tendrá una contracción.

Explicó que el mercado vacacional mexicano creció exponencialmente de  2003 a 2007 gracias a la entrada de compradores de EEUU que tenían financiamiento muy barato. Después de la crisis financiera del 2009 el mercado regresa a compradores “cash” mexicanos y a partir del 2015, recuperó volumen al regresar los compradores de extranjeros.

INVERSIONES SE QUEDAN CORTAS

El socio fundador de Softec señaló que la vivienda vacacional en México es un sector que no le ha interesado a ningún gobierno o regulador, a pesar de que podría generar una inversión de entre 12 y 20 mil millones de dólares al año.

Declaró que actualmente se están produciendo un tercio de las viviendas vacacionales que se construían hace 10 años, lo que indica que “este es un sector está completamente descuidado”.

Aseveró que mientras no exista un esfuerzo concertado de generar instrumentos de crédito para inversionistas que quieren dejar su dinero aquí, este sector no va avanzar, “este sector podría generar unas 30 o 40 mil viviendas al año y una inversión de entre 12 y 20 mil millones de dólares al año en México, pero a nadie le interesa”.

Towle recordó que en 2017 se hicieron 18 mil viviendas de este tipo, y actualmente se están edificando entre 2 y 3 mil. “Hay mercados que por sí solos han vuelto a reaccionar como en Los Cabos o el de San Miguel de Allende; pero destinos como Acapulco o la Riviera Maya, siguen muy flojos”.

El socio director de Softec explicó que “el gran reto es que no tenemos modelos de expansión y ocupación territorial para que exista un estrategia de infraestructura antes de que siga creciendo la demanda de productos inmobiliarios”.

DETONAR EL MERCADO

Ante el gran potencial que tiene el segmento vacacional en México, Antonio Hánna,  presidente de la Federación Internacional de Bienes Raíces en su capítulo para las Américas (FIABCI), indicó que para lograr un mayor impulso es necesario reformar el Artículo 27 Constitucional, el cual prohíbe la venta de viviendas  a extranjeros en playas y fronteras.

Enfatizó, en charla con EN CONCRETO, que si México quiere ser competir con otros mercados, tiene que desregular este tipo de limitantes que lejos de dar confianza producen incertidumbre, sobre todo al considerar que “un inversionista quiere certidumbre, pues deposita su capital en un lugar donde espera sea redituable”.

“Un gran pendiente para nuestro sector es que salga del Senado la modificación del Artículo 27°, el cual permite que los extranjeros  puedan comprar sin la necesidad de un fideicomiso o empresa. Fue una ley que se hizo hace muchos años para buscar salvaguardar las soberanía del país, pero las circunstancias han cambiado”.

Según estimaciones de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), de permitirse a los extranjeros adquirir inmuebles en una franja de 100 kilómetros de la frontera y de 50 kilómetros de las costas, el impacto se vería principalmente en la Riviera Maya, Riviera Nayarit, Los Cabos, Puerto Vallarta, Tijuana y Mexicali, la industria crecería 30% más en los mercados mencionados.

En la actualidad, de acuerdo con estimaciones de Softec, el 86% del mercado tiene un valor interior a 500 mil dólares, mientras que el con un precio superior a un millón de dólares  representa el 13% del mercado actual; sin embargo, cuando hubo financiamiento, llegó a representar más del 29% de las ventas.

EL PRINCIPAL CLIENTE

Respecto a los principales consumidores de este mercado, los especialistas concordaron que los compradores estadounidenses son el mercado objetivo luego que representan un mercado valuado en 144 mil millones de dólares, de los cuales las propiedades vacacionales mexicanas solo participan con un 1 por ciento.

“Es un mercado muy atractivo, donde podemos aspirar al 5% de participación. Prueba de ello,  según datos del Buró del censo de los EEUU y la autoridad fiscal, en la actualidad hay entre 3 o 6 millones de estadounidenses viven fuera de su país, de los cuales  hasta un millón radican en México”, indicó Antonio Hánna.

En este sentido, el director de Softec que se tienen condiciones que deben ser aprovechadas. Por ejemplo, si comparan los  precios por metro cuadrado con  destinos  populares  en  EEUU,  es claro  que  México  ofrece  una  ventaja  clara  a  un  comprador internacional. Propiedades  comparable  con  frente  de  playa  cuestan  un  tercio que  en  Miami,  Los  Ángeles  y  otros  destinos.

“El precio  promedio  de  una propiedad  vacacional  en México  en  2018  fue  de 264 mil dólares, los  mercados  con  el  precio más  alto  fueron  Los  Cabos con 537 mil dólares; no obstante, este valor se ajusta a las expectativas de compra de los consumidores de Estados Unidos”.

El producto con un valor interior a  500 mil dólares representa el 86% de ese mercado, para producto con un precio superior a un millón representa el 13%. Cuando hubo financiamiento, llegó a representar más del 29% de las ventas. 

 

 

David Romero . (2019). Vivienda vacacional, un segmento con potencial. 09/10/2019, de En Concreto Sitio web: https://grupoenconcreto.com/vivienda-vacacional-mexico-softec/

Cada día más personas buscan nuevas formas de habitar en las principales ciudades. Algunas veces por compartir gastos o pagar menores precios.

Vivir en familia ya no es la única opción. Por practicidad o necesidad, cada vez más personas han buscado nuevas formas de habitar, principalmente en las ciudades, donde compartir los gastos y vivir en comunidad se ha convertido en tendencia.

Entre más grande sea una población, su productividad aumenta, por ello, las ciudades modernas crecen en vertical y ofertan tanto departamentos como casas en renta en esquemas de servicios incluidos.

De acuerdo con el portal inmobiliario Lamudi, en los últimos cinco años, los desarrolladores inmobiliarios en México han adoptado tres tendencias mundiales de construcción y comercialización de bienes raíces: el co-living, los microdepartamentos y los usos mixtos.

Co-living

Se resume a compartir la renta con otras personas en casas remodeladas o edificios, donde se tiene un espacio privado, una habitación amplia y se comparten las áreas comunes y servicios.

Esta tendencia inició en Europa, por los altos costos de vivir en las ciudades más cosmopolitas como Londres, Berlín y París.

En el país, la Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara son las capitales del co-living, una tendencia que llegó para quedarse por beneficios como:

-Mayor facilidad para cumplir con los requisitos de arrendamiento.

-Gastos compartidos por renta y servicios.

-No se gasta en muebles y mudanza.

-Están localizados en zonas céntricas.

Este estilo de vida pretende, además de facilitar el traslado, que los habitantes creen una comunidad, que sean capaces de convivir con respeto y cuiden de los espacios comunes al mismo tiempo que se conocen entre sí para mejorar su experiencia.

Microdepartamento

Como su nombre lo dice, son inmuebles de entre 18 y 40 metros cuadrados que cuentan con todo lo necesario para vivir.

La ventaja más relevante de estos departamentos es el precio, ya que por menos dinero se obtiene un lugar con mejor ubicación. Además, suelen ser parte de un complejo residencial que ofrece seguridad y distintas amenidades.

Esta tendencia está pensada para personas que vivan solas y que pasen la mayor parte de su día fuera de casa, que no requieran de mucho espacio para realizar alguna actividad, es decir, que su vivienda le asegure un buen descanso de la jornada laboral.

Usos mixtos

El sueño de cualquier persona que busca un bien inmueble es que todo le quede cerca de su casa, y es precisamente a eso a donde apunta el futuro de la industria inmobiliaria.

Los usos mixtos son desarrollos “todo en uno”. Se trata de una mezcla entre residencias particulares, áreas comerciales y zonas culturales, todo en un mismo complejo inmobiliario y bajo una misma administración.

Si se ha vuelto una tendencia es por sus múltiples beneficios:

-Reducir el tiempo en el tráfico y las distancias de las grandes ciudades.

-Fomentar la convivencia vecinal.

-Mejor aprovechamiento del espacio.

-Mayor apoyo a los comercios locales.

Comprar o rentar en las grandes ciudades puede ser todo un reto, pero estas tendencias inmobiliarias pueden ser una solución.

 

 

Redacción Milenio. (2019). ¿Cuáles son las tendencias de vivienda en las grandes ciudades?. 02/10/2019, de Milenio Sitio web: https://www.milenio.com/negocios/cuales-son-las-tendencias-de-vivienda-en-las-grandes-ciudades

La Secretaría de Turismo comenzó un programa de colaboración con la República Popular China para impulsar estrategias de promoción turística en ambas regiones.

A fin de atraer más turistas internacionales hacia México, principalmente los que tienen un alto perfil de gasto, la Secretaría de Turismos (Sectur) inició Operación Toca Puertas en la República Popular China, a la que acudieron empresarios y tour operadores que tienen productos atractivos para ese mercado. La delegación mexicana estuvo integrada por secretarios o directores estatales de turismo y directivos de oficinas de turismo de Baja California, Chihuahua, Ciudad de México, Nuevo León, Quintana Roo, San Luis Potosí, Veracruz, Querétaro y Yucatán, además de empresarios del sector.

Durante el seminario “Así es México”, en ese país, Miguel Torruco Marqués, titular de la Sectur, mencionó que en el 2019 llegaron a México 167 mil 663 turistas procedentes de la República Popular China (particularmente de Beijing, Guanzhou y Shanghái), lo que representó un aumento del 18.3% respecto al 2017; y generaron una derrama económica de 154 millones 778 mil dólares, 20.1% más que en el año previo.

Actualmente China ocupa la posición 15 en el arribo total de turistas internacionales a México y el primer lugar de los países que provienen de Asia, con el 24.8%. Sin embargo, es necesario atraer a turistas de todo el mundo al país, ya que esta actividad contribuye con 8.8% al Producto Interno Bruto (PIB) de México. Actualmente, de acuerdo a la OMT, China ocupa el primer lugar mundial con el mayor gasto de turismo en el mundo, con 277 mil millones de dólares (mdd)al año, muy por encima de los viajeros de Estados Unidos, que generan una derrama global de 144 mil mdd.

 

 

Rocío Alavez. (2019). uscan incrementar atracción del turismo de alto perfil en México. 02/10/2019, de Real Estate Market & Lifestyle Sitio web: https://realestatemarket.com.mx/noticias/26091-buscan-incrementar-atraccion-del-turismo-de-alto-perfil-en-mexico